【仲介手数料の上限額】
不動産会社に支払う仲介手数料は、下記の通り売買代金の金額区分ごとに上限が定められています。
| 取引額 |
報酬額（税抜き） |
| 取引額200万円以下の金額 |
取引額の5％以内 |
| 取引額200万円を超え400万円以下の金額 |
取引額の4％以内 |
| 取引額400万円を超える金額 |
取引額の3％以内 |
※仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税がかかります。
【仲介手数料の上限額の計算例】
●売買価格が１，０００万円の土地の仲介手数料の上限額
⇒売買価格を次のように分解して計算します。
a) ２００万円までの部分 ：２００万円×５％＝
１０万円
b) ２００万円超４００万円までの部分 ：２００万円×４％＝
８万円
c) ４００万円超１，０００円までの部分 ：６００万円×３％＝
１８万円
a+b+c＝３６万円 ※この金額に消費税を上乗せした金額が仲介手数料の上限になります。
◎４００万円を超える物件については、下記の式で仲介手数料の上限を速算することができます。
⇒売買価格×３％+６万円+消費税
●上の計算例と比較すると
１，０００万円×３％+６万円＝
３６万円
a2) ２００万円までの部分 ：２００万円×
３％＝ ６万円 （差額４万円）
b2) ２００万円超４００万円までの部分 ：２００万円×
３％＝ ６万円 （差額２万円）
c2) ４００万円超１，０００円までの部分 ：６００万円×
３％＝
１８万円 （差額０万円）
差額合計６万円
a2+b2+c2＝３０万円 これに差額の６万円を足すと３６万円になります。
仲介手数料の３％+６万円の６万円は、何の６万円だろう？・・と、皆さまお考えだったと思いますが、こんな理由だったんです。
●売買契約書に貼付する印紙は、売買価格の金額で収入印紙代が変わります。
| 10万円超え 50万円以下 |
400円 |
200円 |
| 50万円超え 100万円以下 |
1千円 |
500円 |
| 100万円超え 500万円以下 |
2千円 |
1千円 |
| 500万円超え 1千万円以下 |
1万円 |
5千円 |
| 1千万円超え 5千万円以下 |
2万円 |
1万円 |
| 5千万円超え 1億円以下 |
6万円 |
3万円 |
| 1億円超え 5億円以下 |
10万円 |
6万円 |
| ５億円超え 10億円以下 |
20万円 |
16万円 |
| 10億円超え 50億円以下 |
40万円 |
32万円 |
| 50億円超え |
60万円 |
48万円 |
不動産売買契約書の課せられる印紙税の軽減は、平成３０年３月３１日までの適用です。
【不動産売買契約書の印紙で半額負担の場合】
不動産売買契約書には印紙を貼付しなければなりません。売主・買主双方で契約書を作成し、保存する場合にはそれぞれの契約書が課税文書に該当しますので、それぞれの契約書に印紙の貼付が必要になります。同じ内容の契約書であれば、原本と写しで、写しを単なる控えとしていれば、課税文書には該当しません（印紙税の負担が半分ですみます）。すなわちコピーということです。ただし、写しについても、契約当事者の直筆の署名押印があるものなどについては、契約の成立を証明する目的で作成さ れた文書であると認められるため、原本と同様に課税文書に該当しますので、注意が必要です。
【売却不動産に購入時の住宅ローンの抵当権や不動産担保の根抵当権の設定されている場合】
（根）抵当権の抹消手続きの費用がかかります。
【売却不動産と現住所が異なる場合】
住所変更登記の費用がかります。
【相続などで、登記名義人が異なる場合】
相続登記の費用がかかります。
遺産分割協議などが終わっていない場合は、司法書士との相談が必要です。
【権利証がない場合】
本人確認情報作成の費用がかかります。
●権利関係の移転など、取引上重要なところなので司法書士と相談の上進めさせて頂きます。
不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。
【譲渡所得の計算】
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額※1
－（取得費※2 ＋ 譲渡費用※3）
※1：土地・建物の譲渡代金、
固定資産税・都市計画税の精算金※2：取得費 次の①、②の内大きい金額を使います
- ①実額法：土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
- ②概算法：譲渡収入金額×5％
※3：譲渡費用 売るために直接かかった費用をいいます
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 －（特別控除※4）
※4：居住用の3,000万円特別控除の特例等
【税額計算】
税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税）
譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。
【課税方法】
所得税は、給与所得や不動産所得など各種所得金額を合計し総所得金額を求め、これについて税額を計算する総合課税が原則です。しかし、不動産の売却に伴って生じる譲渡所得については、他の所得とは合算せず、個別に税額を計算する分離課税方式が採用されています。
【譲渡所得の税率表】
| |
所有期間 |
| 長短区分 |
短期 |
長期 |
| 期間 |
５年以下 |
５年超 |
１０年超所有軽減税率の特例 |
| 居住用 |
３９％（所得税３０％住民税９％） |
２０％（所得税１５％住民税５％） |
①課税譲渡所得６，０００万円以下の部分１４％（所得税１０％住民税４％）
②課税譲渡所得６，０００万円超の部分２０％（所得税１５％住民税５％） |
| 非居住用 |
３９％（所得税３０％住民税９％） |
２０％（所得税１５％住民税５％） |
●譲渡所得の確定申告は譲渡のあった年の翌年の3月15日までにしなければなりません。
●譲渡所得税率は平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告 納付することになります。
居住用財産の特例の適用や長期譲渡・短期譲渡に該当するかどうかを区別するには、税務上の居住期間・所有期間・築年数の判定が重要となる為、専門化・税務署等に必ず確認するようにしてください。
お電話（0299-77-7515）での問合せも大歓迎です。
